固定費削減具体編⑩ 住宅ローン繰上返済
■取り組む内容：住宅ローンの繰り上げ返済購入を検討
■1年間の費用削減期待額：世帯当たり数万円～数十万円
（借り入れ規模、金利、繰り上げ返済額による）
■取り組み優先度：★★★★★（★5つが最高）
■ポイント：余裕資金は住宅ローンの繰上返済に充てることにより、金利負担を削減
住宅ローンを利用されていて、且つ余裕資金が手元にある場合には住宅ローンの繰り上げ返済をすることで利息の総額の抑制が可能です。
繰り上げ返済は効果が確実に期待できるため、住宅ローンを借りていて手元資金がある場合には効果が不確実な資産運用を検討する前に、繰り上げ返済を検討することが賢明です。
■住宅ローンの繰り上げ返済とは？
住宅ローンの返済期間中に、毎月の返済額とは別の形でローンの返済を実施することです。通常の返済とは別に実施することで、借入残高が減少する形になります。
通常の返済では「元金+利息」を返済する形になりますが、繰り上げ返済は支払った額がそのまま「元金」を減らすこととなり、利息が軽くなるという仕組みです。
■繰り上げ返済にはどういう方法があるの？
- 期間短縮型（返済額据え置き型）
返済期間を短くするやり方です。繰り上げ返済するお金を元本の返済に充て、返済額を据え置きとするので、返済期間が短くなります。ローン完済の時期が早くなります。
- 返済額軽減型（返済期間据え置き型）
通常の支払いの返済額を減らすやり方です。繰り上げ返済するお金を元本の返済に充て、返済期間を据え置きとするので、毎月の返済額が減少します。ローン完済の時期は変わりません。
■利息削減効果が大きいのはどういう場合？
住宅ローンは「元利均等返済」＝毎月の返済額は変わらず、当初は利息の返済の割合が高く、徐々に元本支払いの割合が高くなる が一般的です。
従って、繰り上げ返済を実施するタイミングが早いほど利息軽減効果が高いです。返済期間が長く残っている場合、残債が多い場合、金利が高い場合は繰り上げ返済の効果が高くなります。
また、期間短縮型の方が返済額軽減型より利息削減効果が大きくなります。毎年、残債に対して金利がかかるため、返済期間を短くする効果が大きいということです。
■具体的にはどれくらい利息が減るの？
ローン残高：3,500万円
返済期間 ：35年（元利均等返済、ボーナス返済なし）
以上の条件の場合、利息の総額は約650万円となります。
この条件で100万円をローン開始5年後に期間短縮型で繰り上げ返済すると利息返済額は約35万円減少します。10年後ですと28万円程度です。
返済減少額 / 繰り上げ返済額 = リターンと考えるならこれ以上のリターンを得られる金融商品はなかなか存在しないレベルです。
住宅ローンのシュミレーションはこちらのサイト等で可能です。
■繰り上げ返済を検討する際の注意点
- 余裕資金がないのであれば見送りも
繰り上げ返済はあくまで、余裕資金がある際に検討すべき事項です。手元資金の余裕がない場合にはまず家計の立て直しが優先です。
- 住宅ローン控除も考慮要
住宅ローンを借りている場合、年末残高の１％が軽減される住宅ローン控除ですが、繰り上げ返済をすると借り入れ残高が減りますので、軽減される税額が少なくなります。また、ローンの残存期間が１０年未満となると制度が利用不可となります。返済によって住宅ローン控除のメリットが減ることを計算に入れて住宅ローン繰り上げ返済の効果を計算しましょう。
- 繰り上げ返済には手数料が必要な場合も
繰り上げ返済には手数料がかかる場合があります。１回につき数千円から数万円の水準が多いようです。インターネット銀行では無料の場合もあります。返済一回ごとに手数料はかかるのでまとめて繰り上げ返済をした方がコスト抑制となります。
■管理人はどうしてるの？
賃貸住宅住まいで、住宅ローンは借りていないので具体例は示せません。
